商业报告14篇。

通常来讲，有付出就会有收获，平常学习工作中。很多时候我们都需要去写一份报告，将结果整理成报告对我们来说更便于阅读和理解，撰写报告时我们可以从哪些角度着手？我们听了一场关于“商业报告”的演讲让我们思考了很多，经过阅读本页你的认识会更加全面！

商业报告 篇1

贷款集中度是考察商业银行资产质量的重要指标，在宏观经济形势严峻的大环境下，贷款集中度问题尤其值得关注。监管标准要求最大单一客户贷款不得超过银行净资产的XX%，前十大客户贷款总额不得超过净资产的50%。20XX年底各全国性商业银行的这两项指标均符合监管要求。

图12和图13分别列示对比全国性商业银行20XX年及20XX年单一最大客户贷款比例及最大十家客户贷款比例情况。

在单一最大客户贷款比例方面，全国性商业银行20XX年大部分比20XX年有所下降。其中浙商、建行和中行均相对较低，低于3%;渤海、广发相对较高，分别为8.01%和7.95%。同20XX年相比，交行的单一最大客户贷款比例由2.75%上升到4.6%，恒丰由4.39%提升到5.56%，上升幅度相对较大;作为20XX年唯一在此项上未达标的全国性商业银行，广发20XX年下降2.26个百分点，同深发(下降2.55个百分点)都是下降幅度相对较大的银行。

在最大十家客户贷款比例方面，除工行、交行和华夏略有上升外，其余全国性商业银行均有所下降。主要出于规模因素，大型银行前十大客户的贷款比例比中小银行相对分散，其中，建行、农行不足20%，是这一比例最低的银行;在中小银行中，浙商、招商、浦发相对较低，均不足25%。同20XX年相比，渤海、浙商、广发和深发下降幅度较大。在20XX年未达标的两家银行中，广发20XX年前十大客户贷款比例大幅下降了14.72个百分点至41.71%，跨入达标银行行列;渤海下降18.83个百分点至53.45%，虽幅度最大，但仍为20XX年在此指标上唯一未达标的银行。

商业报告 篇2

一、现有的一些商业计划书与可行性研究报告的特点：

1、基础数据的采集缺乏科学依据

基础数据的采集对于整个数据分析报告具有非常重要的意义，基础数据采集的科学性决定了这个数据分析报告是不是有使用价值。只有当数据采集具有科学性、客观、严密的逻辑性时，建立在这样的数据分析基础之上的经济效益评价、现金流量分析以及数据分析结论才具有现实的价值和意义。一般来说，当拿到一个项目时我们首先会结合项目的特点来进行基础数据分析，一个项目刚形成，从无到有的时候，基础数据一般采用一手的数据，因为它没有历史的轨迹来遵循，所以用一手数据资料来进行分析。一手数据的采集方法比如：问卷调查、观察、抽样技术等等，来对一手数据进行分析。通常对拥有大量的历史数据的项目如服装业等，数据采集可借鉴同等的规模或一些历史数据，以他为基础来进一步研究和分析。同时也可借鉴行业公开的资料、网上资料、统计的年鉴等等来进行分析。从现有的数据分析报告来看，很多基础的数据就是简单的摆在那里，没有数据来源，数据提示，没有对基础数据严谨的分析。作为数据分析报告的使用方而言，拿到这样的报告会对于报告的科学性提出质疑。

2、数据分析的过程缺乏逻辑性，论证的结论不具备系统性

很多类似报告一般都是前面是一堆数据，后面是一个结论。当真正的研究数据和结论时，是结果单一，数据和结论找不到必然的联系，要不就是只有一个结论，比如对净现值、内部收益率作出说明等等。作为专业的数据分析报告，必须充分的考虑每一个数字科学来源的基础上运用定量的模型来对数据进行分析，一步步推导到数据的结论上。

例如，一个项目不确定性分析，风险概率分析

a、什么是影响这个项目的风险点，这些风险因素就是我们通常意义上的不确定

性分析的模型来做

b、在这样的风险因素基础上，哪一些风险因素对投资项目的效益有重大影响，这些因素通过敏感性分析可以找出来。

c、找出这些风险因素下一步就是分析，这些影响效益的风险点出现的概率有多大？

三步分析完之后，风险对于这个项目的影响就显露出来，到这个时候只是数据分析的第一步工作。有一些数字和比率出现在报告上，更重要的在于结论，针对于这样的风险因素和风险变量（不可避免的），作为数据分析报告必须能提出来如何在项目的操作中有效的防范这些风险。这样的风险点的提出和风险因素的防范对于报告的使用者来说是有意义的。

3、结论单一，仅仅对于项目的可行性和计划性进行研究

建立在定量研究基础上的分析报告和分析师还需要对于整个项目的战略规划提供一些更有价值的东西，包括项目中对于总投资的一些建议。比如总投资规模一定的情况下资金来源于自有资金、借贷资金；借贷资金和自有资金的比例或他的融资安排，如何能确保成本最低。进一步项目的分析，如现金流量的分析可站在项目的角度也可站在投资人的角度，这时候在投资人的角度分析时是自有资金流量表；在项目是否盈利的角度分析时就是全投资的现金流量分析，不同的现金流量表可以对项目和投资人提供一些有价值的结果。

4、现有的形式多

商业计划书形式、项目的可行性研究报告等这些形式。根据委托方的要求操作，作为立项的依据，做出分析报告就是可行性研究报告的形式。从项目的融资角度分析，作融资的依据可以叫做商业计划书形式。从数据分析的角度来说，对于委托方而言，可研和商业计划书存在不独立性。政府审批项目会委托咨询公司等专业机构进行项目研究，而更多的立项报告的可研分析和委托方式一致的，这样的报告带有一定的目的性和倾向性。从数据分析角度来说坚持数据的独立性、客观性、公正性是这个行业的最基准的要求。

二、数据分析报告的特点

1、独立性

2、定量研究的分析方法

3、严谨和逻辑性

4、战略规划性

5、在格式上的规范性

独立性

报告必须独立于委托方、报告的使用方，这样的报告才不会有倾向性。 定量研究的分析方法

一个从无到有的项目缺乏历史数据，但不可能独立于享有的经济活动或脱离现有的经济生活。对于这些项目我们采取定性的研究，通过一些专家的论坛、德尔菲法、市场问卷调查等等方法来对于这个项目的市场需求基础数据进行估算，估算的结果再进行定量分析，定向和定量相结合，最终定量化。拿到项目时，有一个总的投资金额、成本效益的分析，首先看项目是在微观经济的角度分析还是在国民经济的角度分析，还是社会经济角度分析，确立着眼点后再进行基础数据的采集，找到适合项目的定量分析方法。进一步通过项目所在行业的特点对于成本和费用做出基础的判断。经济效益用我们学过的模型来进行评判，包括对方案的选择采取我们能够使用的方法。

严谨和逻辑性

意味着数据分析报告要有科学的逻辑性，基础数据是怎么来的？有什么依据？对于说明判断又有什么样的依据？有什么样的依据做立足点？基础数据得到后对收入预测判断有什么样的依据？收入预测出来后成本预测是怎么出来的？成本费用的基础数据是怎么样得到的？数据分析报告会一步一步进行判断。 战略规划性

战略规划性越来越成为数据分析报告质量的一个基础要求。当你的数据分析报告能对你的委托方的战略规划进行策划和梳理得时候，数据分析报告的价值就体现出来了。

在格式上的规范性

格式上规范，有严谨性、专业性和责任性。

三、数据分析报告的市场定位

对于投资领域当中的数据分析报告，研究和涉及的领域表现在3个方面 1、对于项目

2、对于企业经济行为

3、对于政府政策

从投资项目领域来看，一个项目的周期包括投资的前期、建设期、经营期三个阶段，对于数据分析报告的要求是不一样的。

投资的前期是对项目预期的生命周期投入资金的投入和产出的关系，数据分析的目的是对项目的可行性做出判别，项目立项的依据。如果粗略分析可以和可行性研究报告一致，主体必须独立的。

建设期的数据分析目的在于对项目的建设期的投入和安排，和数据前期的数据分析结果和实施过程进行比较，根据实际情况进行相应的调整。

经营期的数据分析报告是研究项目在实施以后预期和实际的偏差，找到项目科学管理的依据或对下一个项目实施的一个经验的借鉴。

在企业做为载体的经济活动当中，资金有一个特点，他总是流向效益最高的地方。当资金表现在不同企业之间的流动时，表现为企业之间的购并，是资源重新配置的结果。同时在资金流动的本身也存在投资者对资金运动收益的要求，进一步而言对一个公司而言意味着如何实现公司股东财富的增长，如何实现公司价值的最大化。这些资金在企业当中流动的意义从数据表现为价值的评估和分析。从数据分析报告角度来说，我们可以在企业的并购和价值的评估当中为委托方提供企业并购业务当中的决策支持，为现有企业价值管理当中找到提升企业价值管理的途径和方法。

对政府政策的制定，从现在来看随着市场经济的发展，社会分工的专业化以及对投资行为的客观和公正评估的要求，政府政策的制定对数据分析行业会提出更高的要求。民生的一些建设，电信产业、燃油税等项目的建设和一些政策的制定等。

四、数据分析报告撰写技巧和规范格式

数据分析报告的三个类型综合、简明、专业性，每一个类型和委托方、使用方以及提供数据的详细程度相关。

典型的综合性，要求对数据分析过程当中的原始数据的采集、采集的依据、数据分析报告的模型、数据的引用来源、数据分析的结论、数据分析报告对于使用者的战略规划性的描述要求很高，必须提供数据来源依据。

简明型对于基础数据和报告分析的过程不做过多的揭示，对委托方提供的原始数据进行定量定性的分析，针对具体的要求操作。

专业性要和委托方要求匹配，仅对委托方特定的要求提出来如：融资的要求、立项的要求等等。每一项的报告信息的内容和程度都和每一类要求相匹配。

五、数据分析报告的注意事项

1、首先数据分析报告要对委托事项做出明确要求，委托方是谁？对于数据分析人员作什么样的项目提出要求？分析要达到的目的是什么？适用范围作出明确要求。

2、数据分析的目的决定我们提供什么样的报告，什么样的服务等等。 3、数据分析报告必须对报告中的基础数据来源做出说明，怎么来的。 4、数据分析报告的主体，撰写的过程当中对逻辑性和严谨性要有严格的审查，以一个投资项目作列子，要注意一些点。拿到一个项目首先主意谁来使用? 项目是在微观经济的角度分析还是在国民经济的角度分析，还是社会经济角度分析.如果微观经济和国民经纪相冲突，以国民经济效益为主。

六、思路明确后涉及总投资的研究

1、总投资的概念不同的要求有不同的涵盖面，对于项目数据分析而言，我们的投资包括建设投资、建设期利息、流动资金的全部投入，需要和国家现行的规模投资范围相区别。

2、拿到项目时要进行收益的预测，要分清项目是什么样的项目，是新的还是有大量历史数据的项目，决定我们采用的数据模型是建立在定量还是定性的基础上分析，决定基础数据采集方法，一手数据用什么方法，二手数据用什么方法。

3、无论采用e_cel表手工操作还是投资软件开来看，要注意数据和指标相匹配。当基础数据使用的是不变价格，贴现率是真实贴现率。当基础数据使用的是市场价格，贴现率就是市场贴现率。现金流量表对现金的流入流出阶段对于增值税的对应现金流量要进行匹配。

商业报告 篇3

商业银行业务创新

[摘要] 随着全球经济的发展，商业银行的业务创新已成为国际银行业发展的重要内容，但与此同时，业务创新带来的一系列潜在风险日益显现。因此，必须加大对业务创新的研究力度，探索出趋利避害的可行性方案，引导业务创新向好的方向发展。

当今，在世界范围内活跃发展的金融创新，给金融业乃至全球经济带来了深刻的影响，在金融创新的实践过程中产生了前所未有的新工具、新技术和新市场，这在很大程度上革新了传统的业务活动和经营方式，改变了金融总量和结构，促进了金融和经济的快速发展。基于业务创新在金融创新中所处的核心地位，本文将侧重于对我国商业银行业务创新问题进行研究。

一、商业银行进行业务创新的策略

（一）积极推动业务创新全面开展

1.继续加大开展资产业务创新的力度。首先要做好贷款业务创新工作以保持该项业务的优势。一是增加对企业的贷款额度，创新贷款方式，针对企业发展现状，推出新的贷款方式，以更好地支持企业发展；二是大力发展消费信贷业务，商业银行应广泛开展市场调查，开发符合消费者需求的信贷品种，根据贷款消费者个人的具体情况安排贷款和偿还方式，而不能将某一类型的贷款拘泥于一种方式；三是积极创新银团贷款、并购贷款和保理贷款（应收账款抵押贷款）等新型贷款形式，以适应市场经济条件下企业发展的需要，并加强对贷款对象的信用分析和要求充足的贷款抵押担保来加强风险的控制。其次要加强投资业务创新，努力增加各种债券的持有量。

2.努力提高负债业务创新的水平。一是在资本业务创新方面，为解决我国商业银行资本充足率较低，尤其是附属资本过低的问题，除了让效益较好、经营稳健、规模较大的银行通过公开上市、增资扩股或购并等资本营运方式增加股本外，更主要的是通过发行中长期金融债券增加附属资本，补充资本金的不足。二是在存款业务创新方面，首要的任务是进行存款工具和业务手段的创新。大力发展个入银行。企业银行和网上银行，推出高品味、多功能的金融工具，先进的转账支付手段能为客户提供方便快捷的全方位服务，有利于稳定现有的客户群，增加存款。

3.大力发展表外业务创新。我国商业银行应在表外业务有限的范围内，充分利用各自在信息、网点和人员等方面的优势，积极创新业务品种，抢占市场份额。一是提高汇兑、结算业务的服务效率，保住已有的市场份额；二是迅速增加代理业务的服务种类，扩展业务范围；三是大力发展租赁业务，根据实际情况开展回租租赁、经营租赁、杠杆租赁业务等；四是积极开展各种咨询业务，利用专业优势和不断发展的信息网络对企业和个人开展有关资产管理、负债管理、风险控制、投资组合设计和家庭理财等多种咨询服务。

（二）突出重点，着力发展三方面创新业务

1.个人金融业务。个人金融业务是由商业银行开办的通过对个人金融资产的重组与再利用而使其得以保值增值的新型业务，是商业银行业务创新的重点和业务竞争的热点。当前应重点做好以下三项工作：一是加大科技投入，大力发展方便快捷的支付手段，努力提高支付方式的自动化和电子化水平，以满足客户的需求。二是试办小额融资业务，积极开展个人信用的评估、资信审查和信用控制等方面的研究，逐步开展个人小额信贷业务（私人汽车、住房抵押贷款等）。三是拓展个人理财业务，诸如开办综合理财贩户、电话银行、投资信息咨询、保管箱等业务。

2.投资银行业务。我国商业银行要在正确理解和把握有关开展投资银行业务的相关法律限制和政策支持范围的前提下开展该项业务，一是开展融资安排业务，包括安排债务重组，本外币项目融资，特许权so丁项目融资业务代理等。二是为企业资产重组、兼并收购提供咨询、策划和安排，提供资金融通、购并贷款。三是以财务顾问角色开展或与证券公司合作开展企业境内改制上市业务，但不介入发行、承销和交易工作。

3.离岸金融业务。这是我国商业银行跨越国界的金融活动，是适应金融全球化而创新的业务活动。目前我国商业银行已具备经营离岸业务的实力，工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、交通银行、招商银行等多家商业银行挤身世界1000家大银行之列，发展离岸金融业务有着坚实的基础。开办离岸金融业务，建立我国的离岸金融市场，是推动我国商业银行跨国经营的有效途径。我国商业银行应根据现实国情，选择以分离国内金融市场和离岸金融市场为基础的方式，在将境内金融业务和离岸金融业务分账处理的前提下，允许一定比例的离岸账资金流入，以满足国内经济发展中的引资需要。

（三）全面提升业务创新产品开发设计、销售和售后服务水平，实现创新效益的最大化

首先，在创新产品的开发设计阶段，应遵循“以市场为导向，以客户为中心”的原则进行产品的开发设计。商业银行是服务性行业，所以商业银行业务创新应以满足市场和客户的需要为目标。我国商业银行在进行新产品的开发时既要考虑到我国的现实国情，又要符合市场与消费者的实际需要，各商业银行不管推出何种创新产品，都要做到有市场、有客户、有效益。在实际开发创新产品时要注意以下三点：以）创新产品要适应现代科技和网络社会的发展。（2）在法律法规许可的范围内，商业银行产品创新可以向保险化、证券化方向发展，增加产品品种，拓展经营范围，寻求新的利润增长点。（3）商业银行在开发创新产品时还可提供一揽子组合式创新产品服务，满足客户投资、储蓄、保值等多方面需要。

其次，在创新产品的销售阶段，应恰当运用促销策略，提高产品的知名度，实现创新产品规模经营。创新产品的销售是业务创新的重要一环，为此，商业银行要积极做好三项基础工作：一是增强机构网点的服务功能，拓宽基层网点的业务范围，以便能够办理消费信贷。代收代付、信用卡、外币兑换等各种业务；二是大力发展银行卡业务；三是积极开办电子银行。在此基础上，加大创新产品的销售力度，拓展履盖面，使推出的每一项创新产品都能进入百姓之家。

最后，要重视创新产品的售后服务。创新产品的售后服务是业务创新的重要内容，国有商业银行在创新产品售出尼，要注意跟踪调查和质量改进，提供完善的售后服务，并对客户的建议和投诉设立有效的接纳渠道和快捷的处理程序。售后服务做得好可以增强与客户的亲和力，稳定老客户，争取新客户，它既是前一轮销售的总结又往往是新一轮销售的开始，商业银行完善的售后服务可以促进创新业务蓬勃发展。

二、鼓励创新与加强监管并重，实现业务创新的良性发展

（一）积极创造适合业务创新发展的外部环境

在目前我国国有商业银行创新动力不足和非国有银行缺乏创新激励和创新保护措施的情况下，改革固有的制度安排创造良好的外部环境就成了推动商业银行业务创新发展的必由之路。具体的政策措施有：（1）通过股份制等形式的改造，完善国有商业银行的法人治理结构，通过现代化的法人治理结构有效抵制来自各方面对商业银行的干预和压力，使商业银行真正以盈利为目标实现自主经营，增强创新意识。（2）降低非国有银行的政策性进入壁垒，鼓励市场竞争。市场竞争能刺激业务创新活跃发展，在当前金融业竞争不足的状况下，应继续放宽行业进入限制，鼓励民营银行和外资银行的设立和发展。（3）积极推动利率市场化进程，当前可实行由人民银行制定基准利率，商业银行自行决定浮动幅度，允许差别定价的政策。（4）

制定鼓励创新的具体措施，加大对业务创新的保护力度。建议人民银行及各商业银行内部设立创新基金，对创新行为予以激励，人民银行监管部门也可以采用特许权、专利权等措施对业务创新进行保护。（5）适当扩大创新业务市场准入范围，遵循鼓励、规范和控制风险的原则，对有利于拓展金融业务领域的资本工具、保险工具、债券工具等予以准入，特别是鼓励商业银行开展消费信贷业务、资产证券化业务和个人金融业务等领域的创新业务。

（二）建立符合现实国情的业务创新风险管理体系，以加强对业务创新的监督管理

业务创新是把双刃剑，在促进商业银行业务快速发展的同时，也极易产生金融风险。因此，必须建立一个完善的业务创新监管体系，以规范商业银行的业务创新行为，为商业银行的发展创造一个公平的竞争环境。根据我国商业银行业务创新的现状，当前应加强以风险控制为主要内容的监管。一是强化资产、负债业务创新的风险管理。应借鉴发达国家的经验，督促商业银行下大力气推行资产负债比例管理，强化资产与负债的对称管理，调整资产结构，增加流动性强的资产，促使资产负债期限、结构趋于对称；通过推行分级审批责任制度，用集体审批来发现和制止可能带来高风险的创新业务；通过资产负债比例管理限制创新业务的风险度；通过分级、集体审批制度，提高决策的透明度和科学性，防止个别人的创新冲动造成不可挽回的经营风险产生。二是加强对表外业务创新的风险管理。表外业务创新复杂多变，且其风险具有较强的隐蔽性，应采取切实措施有效控制表外业务创新产生的风险。在对表外业务创新准确统计和分析的基础上，建立科学高效的信息系统和风险评估以及预警指标体系；针对表外业务创新设计具有工程性、数理化的特点进行根本性剖析，从其运作流程上实施全过程监管；实现表外业务创新自律性监管，建立信息披露和公开制度，对表外业务创新活动进行及时、完整、准确的记录，杜绝不负责任的冲动性“创新”行为。三是在加强监管、防范创新风险的同时，要注意尽可能地简化创新业务的审批程序。监管机构审批创新业务的效率对创新积极性和创新效果有很大的影响。只求活不求稳是不对的，同样只求稳不求活也是不对的，由于怕出风险而延长审批的时间或干脆把创新业务扼杀在摇篮里是一种消极的做法，积极主动地分析风险的大小、范围和影响力，并努力提高风险的控制能力才是可取的。

（三）商业银行开展业务创新时应循序渐进，并注重同业间的合作

一是开展创新业务应以传统业务为基础，商业银行创新业务是传统业务或现有业务的延伸，许多创新业务的开展依赖于传统业务，没有传统业务就没有创新业务。如果忽视传统业务的巩固和发展去进行业务创新，那么业务创新就失去了根基，应该在发展创新业务的同时不断巩固和壮大传统业务，并以传统业务的发展带动创新业务的发展，形成传统业务与创新业务的互动和良性循环，实现传统业务与创新业务的双向促进，共同发展。二是业务创新要坚持改进、改造和拓展相结合，在借鉴和引进国外创新业务时要结合我国实际情况，取长补短，切忌全盘照搬，对已开发的创新业务要根据市场需求的发展变化不断进行改进和完善，增加新内容、新功能，提高综合效益。三是业务创新在合理竞争的同时要注意相互合作。

商业报告 篇4

日本房地产考察报告

2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天的考察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。

入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。在短暂的7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一的三井集团。文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击着内心。回来以后，在回顾考察经历及整理照片的时候，不断通过搜集查看一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层的探索与理解。

一、日本概览

日本国土面积37.78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1.3亿，首都为东京。由北海道、本州、四国、九州和约3900多个小岛组成。国土的三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66.5%，农用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面积占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本经济与房地产发展回顾

1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的十年。

二战后的日本经济史可以简单概括为四个阶段： 战后～50年代：恢复阶段； 60年代：高速度增长阶段；

70—80年代的稳定增长阶段；在石油危机的压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。

90年代后的复合型萧条阶段；这一阶段的因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发的一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990年GDP增长率达5.1%，到2001年仅为-0.5%，日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去的十年”。同时这是这一时期促进了日本经济产业界的反思，推动了经济理念的进步，使得日本经济不在追求形式上的量而更注重质。完成了新的产业革命的转型，经济有了质的飞跃。

2、日本住宅产业发展化情况

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。开始于60年代，70年代进入产业成熟期。

日本的住宅产业化始于20世纪6O年代初期。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。60年代末期，当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。为了提高产品质量和效率，开始对住宅实行部品化、批量化生产，用生产电视机和汽车的方式生产住宅。

70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间。

日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式，是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。

三、具体项目调研分析

1、对保护绿色生态成本毫不在意的日本

本次考察首站为东京。东京：世界超大都市，按日本行政区划，东京指东京都，其总面积为2,162平方公里，1,320万人口（相当于全日本的1/10），具备世界大都市的共同特点，是一个拥挤的城市，现代化的建筑，发达的交通，喧哗却有秩序。

在东京考察过程中，印象比较深刻的是日本对环境治理及对土地可持续利用发展所做的措施。日本的“绿地覆盖率”为66%，仅次于芬兰、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的东京，人均绿地面积也达到了3.01平方米。

二战后日本经济的高速发展，产业和人口向东京聚集，环境污染问题持续恶化，东京的“大城市病”日益严重，民众苦不堪言。用相应的法律来确保公园绿地、控制建设的混乱局面，引导城市空间良性发展显得刻不容缓。为此，日本于1972年颁布了《都市公园整备紧急措施法》。启动投资额达9000亿日元的公园建设“5年计划”。此后到现在，东京的绿地面积以每年约10%的速度递增，环境污染大幅好转。之后《都市计划法》、《都市公园法》、《都市绿地保全法》和《首都圈近郊绿地保全法》等一大批相关法规陆续出台，形成了完整而长期的绿地保护体制。

从东京市政厅大楼俯看整个城市，可以看到城市内保留了一大片森林绿地。在日本皇宫皇居外苑同样可以看到大面积的绿化，形态各异的黑松与摩天楼林立相互呼应，现代和前卫中处处体现出明显的日本特色和风格。

在资源极度紧张的东京能保留如此大面积的绿化实属罕见。正如东京坚持的 “绿地是城市活力之源”一样，绿地不仅是点缀城市的“花瓶”，还是城市的净化器与安全阀，是居民共同的“精神休憩地”。银座商业街

银座的大街长约1公里，把银座1丁目到8丁目紧紧连成一体，组成了繁华的“银座8丁”。地理位置优越，代表银座的高级百货店，提供各种名牌化妆品、时装、首饰、箱包等高档优质商品，倡导提供给顾客高尚、时尚、具有国际性的生活方式，主要目标顾客群是三十岁至五十岁的城市精英和成功人士。同时也吸引着世界各地的人群前来购物消费。

银座商业街的规划特点：交通组织和功能布局：商业街区核心区主要解决人流问题，两侧的次干道主要解决车辆通行，因此核心区主要布置商业楼。而两侧的次干道旁布置了大量的写字楼和停车楼。

合理的空间尺度：核心区商业楼座均采用短开间大径深的布局。既保证了各商业楼的展示面，同时让人流在轻松的移步换景当中，感受电影画面般的购物商业环境。

人性化的广告商业氛围：不过度追求视觉刺激的建筑外立面，井然有序得体的广告展示，与购物过程中售货人员礼貌的服务相结合，充分表达了对购物人群的尊崇。

2、拜访日本四大垄断财阀之一的三井集团

从日本明治维新至现在，由三井家庭统治的财阀而发展起来的三井集团历经400年发展，经久不衰，成为日本的四大垄断财阀之一。在第二次世界大战以前和战争间，该财阀一直据日本四大财阀之首，是日本经济工业化进程中的重要推动力量。三井集团目前有25家大企业组成。其核心企业有樱花银行、三井物产、新王子制纸、东芝、丰田汽车、三越、东丽、三井不动产等，该财团在化工、重型机械、综合电机、汽车制造、房地产、核发电、半导体、医疗及办公电子设备等行业拥有优势。

此次考察拜访三井集团时，通过观看三井集团企业宣传视频，并通过相关资料对其企业发展、经营理念及管理体制有了一个较为详细的了解，同时也被其优良的管理模式、全球化运作经验、发达的商业网络所震撼，这些先进成熟的管理体制经营模式对发展中的集团公司具有很强的借鉴意义。

因时间关系，只针对房地产方面的运营管理方面进行相互交流洽谈，并参观了三井不动产住宅研究中心及别墅展示工厂。·优秀的施工工艺水平

上个世纪60年代，制造业进入房地产领域，工业化方式生产住宅。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观三井不动产住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品。标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常朴素，没有多少过于华丽的东西。相对欧美来说，日本建筑设计的概念性还要更少。但是，他们在空间的到位性、构造技术的研究方面却非常深入，丝毫不亚于任何一个发达国家。

在参观三井样板房展示时这点得到了非常好的印证。户型设计非常人性化、注重细节。采充分考虑到日本人的生活习惯。例如日本的住宅比较密集，相应会带来采光问题。所以在户型设计时，采光面往往会根据环境的不同，尽量做适应性设计，提高采光率。整体厨房，预留有冰箱位置；整体浴室，很干净，浴缸内还有扶手设计。日本住宅比较流行浴室、厕所、洗面所三分离的格局，也就是说以上三者都各处一室，拥有独立的专用空间。浴室部，因为日本人特别喜欢热水澡，一般家庭都有较大面积的浴室。洗面所部分，除必需的洗面台以外，设计师又为洗衣机设计了专用空间，并且预留上下水。厕所部分，有的设置了迷你洗手盆。

此外在施工细节上非常精细，其他不多说，拿填缝处理来说，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。

3、亚洲奥特莱斯霸主之三井奥特莱斯

在此次考察行程最后一站，参观了三井位于大阪的奥特莱斯。

在亚洲，奥特莱斯发展较为成熟的地区当属商业形态高度成熟的日本，而在日本，做奥特菜斯最为成功的当属三井不动产株式会社旗下的三井奥特莱斯。

如大家所知，在日本东京，银座、新宿、涩谷等地云集了很多高档的百货商场，西武、三越、松坂屋、阪急、东急、伊势丹等等百货店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齐全，但就是一个字“贵”。但在三井奥特莱斯购物城，不仅店铺数量众多，而且众多世界和日本的时尚大牌，价格仅为正品的3－7折。如果运气好，还可以淘到所谓的B级品以及下架商品，但价格却能低到1到2折。

让你买到想买的品牌，让你的日常穿着更加时尚，让你的时尚成本一降再降„„这就是三井奥特莱斯购物城的理念。厂家直销店、正规代理点，自主品牌等都能在这里一应俱全。

由大阪奥特莱斯窥见三井不动产商业运模式

1995年，三井不动产在大阪鹤见开设了第一家奥特莱斯（现在的日本许多大型奥特莱斯都是参考它而建造的），开创了日本的奥特莱斯新纪元。由于它的原址是大阪花博会主场馆，所以它的外观是参考月下美人花而建造，屋顶是可以敞开式的，从远处望去，当它敞开的时候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上当它关上的时候则变成一朵绽放的月下美人花。与如今的奥特莱斯相比，它并不显的十分大，但是里面宽敞的空间，同样让人感到十分舒适。

在大阪奥特莱斯，衣饰、箱包、珠宝首饰、洗化等各业态划分非常合理、清晰，让客户一目了然，在各区域内都能找到最理想的商品。

三井奥特莱斯凭借精准的定位和多年来不断修正的运营方式及经营策略，使其不仅成为当地最富人气的购物中心，也成了外国人来此地旅游观光的圣地。其成功运营可以归纳为以下3点：

1、租赁开发

日本土地政策为私有制，因此三井不动产一直本着能租地就不买地的原则，集聚其他企业的资金共同开发，由自己的商业营销团队统一经营，目的在于降低资金成本，加速周转，减少风险，同时可以自主规范经营业态。这跟日本本地特色有关，因为日本房地产已经度过了泡沫阶段，其土地升值的空间不大，主要盈利还是靠项目本身。其次三井奥特莱斯的开发和运营，保持了日本商业地产项目开发运营的一贯作风，即用比较长的一段时间持续运作一个项目，这对我们来说是一种启示。

2、地理位置

奥特莱斯这个业态的位置的选择非常受限，因为只有土地运行的低成本，才能保证其商品的价格优惠。三井通常采用开发新区域的方法，并与政府共同合作，在几年时间内把周边配套完善，达到互利互惠，一方面培育新区域的商业氛围，一方面健全新区域的硬件设施。目前在三井在日本全国奥特莱斯均分布在中国游客也广为熟悉的北海道、东京首都圈以及大阪、神户等地。各奥特莱斯均设在距离市中心50—90分钟车程的位置。

3、立体建筑与立体业态

奥特莱斯的建筑与中国的商业建筑有很大的差异。其上下只有2层，并由人行天桥贯穿其中，自动电梯等配置有20处之多，整个建筑四通八达。每个店铺都配有非常清楚的走道指示导向，使人群很方便的在一个立体的平面流动，实现了双首层，以致一、二层的租金相同，达到经营价值最大化。

立体的建筑配有立体的业态，奥特莱斯对消费需求的研究很透彻，针对性很强，不仅集聚了高端奢侈品牌及美食广场，还尝试建构了大型的菜市场等居家休闲区域。特殊的业态组合拉拢了周边的人群，并放大了传统的奥特莱斯业态。严格的业态要求也很重要，奥特莱斯每年控制业态调整不超过10%。人流动线与业态经营都是其成功的关键。

四、考察带来的启示 短短的7天日本考察行程，带来不仅眼界的开阔，更多的是对行业、企业、项目发展运营带来的深入思考。

1、对资源的可持续发展利用，日本国土面积不大，人口也比中国少得多，资源很贫乏，但是在工业上却是世界强国，经济总量居世界第二位。但与中国不同的是，日本社会经济发展是不以牺牲环境为代价，反之与环境形成长期有效的良性循环。这也得益于政府对国家发展的长远考虑与前期大量的人力、资源、资金投入。看似政府巨大的前期投入，带来的是完整而长期的绿地保护体制，给城市健康有序发展带来的深远影响。

缩小至一个企业，如何更长久健康的发展，赚钱不应该成为唯一的标准。如何打造企业持续的行业竞争能力与品牌影响力，如何把产品做的更好，做成行业标杆、经典，确实需要我们好好思考。

2、先进的企业管理经验与独特的企业文化。如三井集团这样优秀企业的管理经验，以前仅仅是在书本上学习的，而这次亲自去深入考察，才进一步地体会到这些企业在管理方面的专业和精细。可以说，专业、精细，已经完全渗透到了日本社会生活的方方面面。

此外在在拜访三井集团过程中，让我感到非常感动的是企业领导人对企业文化的践行。本次接待拜访的是三井集团已经退休的一位领导人，行动已经不是特别方便，却仍然坚持由工作人中搀扶下楼至停车场迎接考察团。在洽谈过程中，因会议室面积不大，没有充足的椅子使用，同行的两位导游只能站在会议室，三井集团相关负责人看到此情况，亲自从别的屋子里搬椅子给两位导游。虽然此次拜访只是纯粹的考察学习，但三井集团仍然给予了相当的重视与礼遇。

3、住宅产品的工业化生产及人性化设计。日本的建筑不是建造，而是组装。即把建筑的各个零部件在工厂制造出来后，拿到现场去进行组装，把房地产建筑做成了工业化的模式，各个部件之间配套十分严密，工作流程做得很细，这一点非常值得我们学习。这应该也是我们国家今后会大力发展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推广应用，仅靠单一的几个项目试验性的使用标准化产品，无法保证成本降低，无法体现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

日本的住宅产品设计也非常人性化，三井不动产的所有产品研究开发全部自主完成，对建材、户型、采光、科技运用等方面考虑做得非常周全精细，即便若干年后，居住依然非常舒适，这点非常值得我们学习。仅从商业利润来考虑项目开发，随着社会经济快速发展及人们对住宅产品的要求来说，无论产品规划还是产品本身势必很快被市场淘汰。

引深至企业发展，每一家伟大的百年企业，必然创造过无数伟大的产品，无论外部环境发生怎样的改变，产品永远是企业的基石。百年企业的发展成型，必然有坚实的产品品质为根基。回归到商业经济的本源，企业能够提供给消费者的，最核心的价值也必然是来自于产品本身。只有在产品本身具备强大的竞争优势，能够全面满足消费者需求，并得到广泛认可的前提之下，辅以模式、渠道等其他方面的创新、完善，才能够真正推动企业发展，形成基于产品的良性循环。

这就要求前期牺牲部分利益，大量的资金投入。以房地产项目来说，从拿地开始，要先考虑做什么样的产品，针对什么样的客户，精准定位规划产品。真正从客户的角度研究产品规划，研发出经典的、高品质的、前瞻性的产品，并能够长期将产品的开发理念、技术、工艺长期传承下去，方才能够实现百年企业品牌的目标。

4、通过三井奥特莱斯学习它的招商营运，首先要学习的是明确项目自身定位进行招商。扩大与同档次购物中心的差异化，增加对特定目标的吸引力。另外还要学习它能持续运作一个项目。三井奥特莱斯全部为自持商业，自持商业的好处在于，业态规划、招商全部可以自主，经过长期运营可以形成自己的独特品牌，积累大量的商业资源，扩大知名度，不断调整不断改进，具备强大的市场竞争力。

事实上我是觉得驻马店与洛阳的商业可以借鉴其成功经验。尝试自持商业，自主组建商业运营团队，虽然前期要经过长期的运营，但自主规划商业业态，积累大量的商业资源，为企业后续商业项目的运营提供坚实的基础。此外，在资金方面，自持不动产在资金紧张时可以抵押贷款，提供现金流，缓解企业资金压力。

商业报告 篇5

去年以来，美国等地油葵、玉米种子大量引入我国，种子检疫任务艰巨。为全面了解其种子检疫情况，做好进口种子检疫风险分析，应孟山都全球种子公司邀请，4月7日至22日，我们对美国和阿根廷的种子检疫情况进行了考察。期间参观了孟山都迪卡阿根廷分公司的种子研究所、加工厂，孟山都迪卡总部和杜邦先锋总部研究所，拜访了阿根廷动植物检疫局和农业研究所、美国动植物检疫局及其国家植物种质隔离检疫中心，并就植物检疫技术问题交换了意见，现将有关情况简报如下：

美国植物检疫行政管理机构是农业部（USDA）下属美国动植物检疫局（APHIS），其植物保护与检疫管理部（PPQ）具体负责起草检疫法律法规，制订方针政策，进行有害生物风险分析，发放进口许可证和出口检疫证书。

出口种子检疫，各州情况不尽相同。在伊利诺伊州，APHIS将检疫工作委托州农业局，设一名专职检疫人员，对APHIS负责，具体田间检疫由中介组织州作物改良中心（ICIA）完成，并出具检疫报告（如遇特殊问题，也请州立大学专家进行病虫害分析），州农业局专职检疫员根据ICIA或大学的检疫报告，签发出口检疫证书；在夏威夷，APHIS委托州立大学实施田检工作，由APHIS根据田检报告签发出口检疫证书；在印第安娜州，APHIS委托州立大学，依据中介组织田检报告，签发出口检疫证书；在其他一些州，APHIS委托州农业局直接负责田间检疫工作，并签发出口检疫证书。

在伊利诺伊州，ICIA为种子公司承担两项工作：一是出具种子质量证书，二是出具田间检疫报告。当种子公司向州农业局申请出口检疫时，州农业局委托ICIA依据进口国检疫要求实施田检，如种子公司未申报进口国检疫要求，ICIA则要对所有病虫害进行调查。田检一般5?次。由于工作量大，除6?名ICIA专职技术员，还外聘70多名临时田检人员参加调查，为保证田检准确性，每年都请检疫专家对临时田检人员培训指导。田检期间，一旦发现问题，将取样送州立大学做病理分析，ICIA和大学的检疫报告均送州农业局和种子公司，作为签发出口检疫证书的依据。

美国十分重视引种隔离检疫设施建设。为广泛收集、引进国际种质资源，确保美国农业和环境安全，本世纪初农业部就在马里兰州建立了引种隔离检疫设施。近两年，为进一步加强国外引种检疫，农业部又在马里兰州新建起装备现代化的“国家植物种质隔离检疫中心（NPGQC）”（旧的引种隔离检疫设施被关闭），专门负责有害生物的风险分析、各地抽样送检样品的病理分析和杂草检疫，禁止进口的种用植物的隔离检疫等。此外，APHIS还指定5所州立大学承担隔离检疫试种任务，其中加州州立大学负责柑桔、纽约州、密苏里州和加州州立大学负责葡萄、华盛顿州立大学负责果树的隔离检疫任务。对于特殊病虫害，APHIS还委托其他州立大学进行其隔离检疫。

一般种子进口检疫程序主要是：进口许可、确定货物、去掉土壤、进境前检疫、进境前处理、限制使用、限制目的地、进境后检测及对病虫害的检测等。进口检疫审批主要基于风险分析，一般没有数量限制。APHIS要求进口种子的公司在其全封闭的温室内进行冬季隔离试种。期间，由APHIS或州农业局检疫人员进行检查，一旦发现问题，就地进行处理。

对于特别限制性种苗，如禁止进口的种子，必须由马里兰国家植物种质隔离检疫中心和华盛顿州立大学进行隔离检疫试种。当进口商申请进口需隔离检疫的种苗时，当地检疫部门发给进口商一个标签，其上注明进口货物是植物性的，需要检疫，并要求由指定的机构进行。进口商将标签发至出口国，由出口国检疫部门按照标签上的要求检疫出证。进口商获得引进许可后方可进口，并将标签及出口国的检疫出证送到国家植物种质隔离检疫中心进行隔离检疫试种，一般试种一年，果树类试种两年。如无问题，予以放行。美国对杂草检疫很严格，为了提高检疫效率，APHIS租有专用传输线路，口岸检疫人员可随时将货物中检出的杂草种子用电子显微镜拍成数码像片，通过INTER网在几分钟内从口岸传到国家植物种质隔离检疫中心，可立即判断是否属于检疫性杂草。

19世纪末，美国伊利诺伊和纽约州首先报道玉米细菌性枯萎病发生危害，在甜玉米上引起20?00％的损失。由于当地存在传播虫媒玉米叶甲，致使该病成为美国玉米产区一种普遍发生的病害。只要玉米叶甲能越冬的地方，一旦且暖冬，翌年病害发生就比较严重。本世纪以来，美国主要通过防治当地传播虫媒玉米叶甲成功地控制了该病为害。

一般认为，玉米细菌性枯萎病国际间传播的主要途径是种子带菌。因此，许多国家禁止从美国进口玉米种子。为此，美国作了大量研究，特别是近些年，随着科技发展和检测手段提高，以依阿华大学McGee教授为首的专家应用酶联检测方法，检测了近20吨的玉米种子样品，种子带菌检出率极低，由此得出种子不能传病的结论，并认为该病传播主要通过玉米叶甲，在无玉米叶甲分布的地方不会发生玉米细菌性枯萎病。目前，美国种子贸易协会希望由McGee教授等专家，与中国检疫专家合作，依照FAO国际植物检疫措施标准《有害生物风险分析准则》，从技术角度对美国玉米种子进口到中国进行风险分析。

阿根廷是一个自由贸易国家，农业以玉米、油葵、小麦、大豆和高粱生产为主，起粮食产量6150万吨，其中出口占60％，玉米、大豆主要出口到巴西，油葵主要出口到日本、台湾、新加坡等地。阿根廷的食用油出口居世界第一位。为此，阿根廷的种子生产发展较快，孟山都迪卡、杜邦先锋及瑞士诺华等种子公司均在阿根廷设有分公司。目前，迪卡的品种在阿根廷种子市场占有34％的份额。与此同时，转基因技术广泛用到其品种选育过程中，转基因品种已开始大面积推广，，预计其种植的大都品种中有75％是转基因品种。

目前在我国大面积推广的油葵G101是迪卡阿根廷分公司的Anibal博士培育的高产双低品种，现已在美国、日本等十几个国家大面积种植，为了提高制种产量，迪卡公司不断改进其制种栽培技术，选择新的制种基地，制种产量已由6年前23公斤/亩提高到95公斤/亩。同时该公司严格控制种子质量，从选地、隔离到去杂、田间纯度检测等均采取严格措施。对于出口种子，按照ISTA标准进行种子质量检验，此外，还进行芽势检测，以确保种子质量。

阿根廷迪卡公司介绍，阿根廷油葵生产上，主要有菌核病、黄萎病、红袖病、褐斑病、白锈病和霜霉病发生。该公司已培育出抗菌核病、红袖病和霜霉病的转基因品种G101B，已投放市场。

阿根廷的植物检疫工作由农业部农产品健康检疫局（SENASA）负责。内设植物检疫、植物保护和国内监测部。植物检疫部主要负责制定检疫法规、政策，与国外检疫部门进行谈判；植物保护部主要负责检疫法规、政策的执行，对进出口种子实施检疫；国内监测部主要负责国内疫情的监测工作。SENASA共有工作人员3500人，其中，在40个口岸和边境站工作的有400人，其余分布在全国23个省的植物检疫部门，对于农业重点省下设县一级植物检疫机构。此外，SENASA还建有独立的实验室，对于农产品的质量和检疫性病虫害进行检测分析，并出具检测报告。

对于进口种子，SENASA根据其风险分析报告进行检疫审批，主要依据FAO《有害生物风险分析准则》要求，首先对原产国的有害生物情况进行分析；其次是判断有害生物是否可以随种子传入境内，以及可能带来的经济损失大小；三是根据分析结果，对于不带有检疫性有害生物，或虽带有检疫性有害生物，但可以采取措施控制的进口种子，出具进口检疫许可证。对于已许可进口，但在口岸发现疫情的，或禁止进口，或采取必要的处理措施。对于出口种子，SENASA按照进口国的检疫要求，根据制种田的田间检疫结果，签发出口种子检疫证书。

通过考察，我们感到美国、阿根廷的基础性工作做得非常扎实。特别是美国，不仅拥有先进的检疫装备，而且有一套完整的、根据新情况不断完善的检疫数据库，对任何国家各种作物的病虫发生分布情况和检疫要求等均有记载，并对新发生病虫都能及时分析。与之相比，我国目前的检疫基础性工作显得十分薄弱：一是对目前我国境内病虫害种类及发生情况家底不清或不太清楚；二是对其他国家有害生物的种类及发生情况掌握不够；三是缺乏对国外检疫性有害生物的风险分析，从而很大程度制约了检疫工作的发展。随着我国复关临近，中国农产品贸易市场不断放开，检疫任务更加艰巨，为了科学、准确、及时对有害生物作出判断，最大限度降低有害生物对农业生产造成的损失，我国应该进一步加强对检疫工作的领导和财政支持，加快国内外检疫性病虫的调查、收集和整理，加强对检疫性病虫害的风险分析，建立“中国农业有害生物疫情信息系统”，为宏观决策和经济贸易发展提供科学依据。

在硬件上，国外基础设施建设搞得很好，有一套先进的检疫设备、现代化的检疫隔离试种设施和能与其检疫工作相配套、高效快捷的传输系统，可以及时准确地对新发现的病虫害作出判断，并采取相应措施。而目前我国的检疫审批工作还是手工操作，信息传递还是通过电话、信件，缺乏引种检疫隔离试种设施，检验手段落后，极不适应进口种子逐年增加的需要。为此，急需加强检疫隔离设施的基本建设，建议部里尽早启动植保工程中引种检疫隔离设施建设项目。

美国的检疫体系建设比较完善，APHIS植物检疫人员共有3000人，其中包括口岸植检人员、联邦检疫行政管理人员、每州特聘一名植检人员和检疫研究单位科研人员。APHIS只负责管理和基础性研究，其运转费用由国家财政拨款；大量的田间检疫工作委托中介组织和大学完成，其检疫费用依靠有偿服务。应该说，美国这套检疫体系是精干、高效的，很值得我们在机构改革过程中，借鉴美国的经验，理顺检疫体系。

目前，转基因技术已应用于作物品种选育中，在棉花、玉米和大豆等作物上获得成功。这些作物的转基因品种在全球的推广面积已从的1900万亩发展到今年的5．5亿亩，特别是在拉美和日本等国大面积推广，其中美国19大豆转基因品种的种植面积已达1．4亿亩，占全美大豆播种面积的25％。根据孟山都公司介绍，该公司第一代转基因品种选育目标是高产、抗病虫害和抗除草剂，使农民受益，其第二代转基因品种选育目标为高蛋白、高维他命含量，使消费者受益。

尽管欧盟等国家目前极力反对转基因品种，但可看出，转基因技术应用将是农业发展的趋势。美国的研究者和公司把获得未来成功放在基因工程植物和植物产品，为了改进美国农业的质量，许多公司和研究者需要引进基因工程植物材料，但必须事先提出申请，由APHIS

生物技术、生物和环境保护部（BBEP）工作人员进行全面分析，确证基因材料对美国农业和自然资源不构成威胁后，才出具进口许可。目前，我国虽已育成转基因品种，但其性状表现较美国的转基因品种还有一定距离，对转基因技术的研究还很不够。而且我国尚缺乏对转基因品种安全性的测试手段。因此，有必要加快这方面的研究与投入，建立健全基因工程植物和植物产品进口许可制度。

商业报告 篇6

开年来，县纪委监察局认真贯彻落实中办、国办《关于开展治理商业贿赂专项工作的意见》，重点围绕工程建设、土地出让、产权交易、医药购销、政府采购等领域，按照总体部署、分项推进、分步实施的原则，计划用一年的时间有的放矢开展商业贿赂专项治理，力求实效。

一是规范建设工程招投标管理。严格执行“应进必进”的要求，将应进入招标中心的工程项目全部纳入中心进行招标。依据实际修改完善招投标办法，并督促行政主管部门认真履行职责，健全制度、强化管理、堵塞漏洞。进一步理顺企业自主招投标秩序，将中盐宏博集团、富思特两个大型企业的招标机构取消，纳入县招标采购中心统一管理。加强评委库建设，将评委的聘任范围扩大到全市范围，增加评委数量，提高评委整体水平。增强评委评标的权威性、公允度，消除和减少投标人对评委的活动空间。打破区域市场封锁，允许县外企业参与县内建设工程的招投标。全面推行清单报价法，增加造价报价的.透明度，使评标更科学，中标价格更加透明、合理。

二是加大政府采购监管力度。严格执行政府采购范围，将应由招标中心进行采购的项目全部纳中心采购。严格实行部门年度预算管理，对没列入部门预算之内的采购，视同“坐支”行为处理。进一步充实和增加评委库的力量，在现有评委库的基础上，再次公开聘任一批涉及领域更宽、专业性更强、综合素质更高的专兼职评委。同时加强职业道德教育和业务培训，使之更好地胜任工作。

三是严格执行土地出让制度。加强土地一级市场管理，理顺土地“招拍挂”秩序，对没有结清上一宗土地交易帐款的，不得参与下一宗土地交易的竟拍。同时，增加公开拍卖总量，减少挂牌总量。行政事业单位和国有集体企业的土地如改变使用性质、用途的，都必须先进入土地收购储备中心，后依法进行公开出让。

四是防范国有资产产权交易漏洞。定期开展行政事业单位和国有集体企业资产普查登记，完善评估，防止国有资产流失。对国有资产帐面价值在3万元以上，要进行处置的必须经过招标采购中心公开招标拍卖，严禁场外自行交易。对资源性资产的开发使用权，基础设施、公用设施的经营权也必须由招标采购中心进行公开招标拍卖。

五是切实纠正医药购销和医疗服务领域不正之风。在城区选择了2家医疗机构，进行药品和医用耗材有标底集中采购。在县属医疗机构的人民医院和中医院推行“双十”公示制度，在城区基层医疗机构的城南医院和城北医院推行“双五”公示制度，即每月将用量最大的前十种（或五种）药品进行公示，对这十种（或五种）药品处方单（量）最大的前十位（或五位）医生进行公示。对常规病种和检查项目制定统一的收费标准，并予以公示，增加群众就医用药透明度。建立和完善药价信息网络，在县人民医院广场和县中医院广场设立两处医药、服务价格信息公示牌，面向社会定期公布药价和医疗服务收费情况。全面开展优质服务活动和医德医风教育，推行医务人员拒绝收红包的公开承诺，促进廉洁行医。推行医务院务公开，加强民主监督，严肃查处医药购销和医疗服务中“吃回扣”、“开单提成”等违纪违规行为。

商业报告 篇7

一、我区菜市场建设的基本情况和存在的问题

我区高度重视菜市场建设工作，20xx-20xx年连续三年将菜市场建设改造作为为民办实事工作列入政府工作报告，三年共建设改造了菜市场10家，有效改善了居民购物环境，方便居民购物需求。根据年初对全区城区规划范围内菜市场的调查了解，目前我区尚有11家菜市场尚未升级改造，这些市场有些分布在老的大型厂矿内，如国棉二厂、五七二七、动力农贸市场等，有些分布在闹市中心位置如人民路农贸市场、城南农贸市场等。由于受基础条件、交通条件以及资金状况等影响，这些市场的功能发挥不尽理想，最直观的感觉就是环境赃乱差、硬件设备陈旧、建筑结构主要为露天、大棚，部分为室内，以路为市，占道经营等问题突出，与社会发展、城市建设不相协调，与消费者的期望值存在较大差距，严重制约了我区经济发展和城市品位的提升。

二、下一步菜市场建设的计划

1、继续将菜市场建设改造工作列入政府民生工程，作为改善民生、拉动消费、促进农产品流通、提升商贸流通业水平、改善城市环境卫生的重要工程来抓，纳入政府的重要议事日程，与旧城改造，新城建设及乡镇小城镇建设同步规划、同步设计、同步建设。

2、认真开展详细的摸底调查。在以前调查摸底的基础上，进一步对辖区内已建成、在建及规划建设的菜市场进行一次详细摸底，根据菜市场的现状及城市发展的需求，拟定改选计划和发展建设规划。

3、力争用三年时间（20xx20xx年），通过分步实施方式将城区内菜市场全部升级改选完毕，并将乡镇菜市场建设改造纳入范围内。

三、几点建议：

1、将菜市场规划纳入国民经济社会发展总体规划和城市建设总体规划，菜市场规划一经确定不得随意变更，任何单位和个人均应严格执行，避免借菜市场建设之名，搭车建设其他无关建筑。

2、政府出台支持菜市场的优惠政策。建议政府除财政资金扶持外，给予菜市场税费优惠政策，同时简化菜市场报建程序。

3、规范菜市场的管理。建议成立菜市场建设改造工作领导小组，明确建设管理部门，各职能部门根据各自的职责，按照相关政策要求，规范市场投资主体和经营者的行为，切实保障食品安全，整治好市场内外环境，依法取缔非法的马路市场。

4、建设一批便民菜店。对买菜十分不便，又不具备新建菜市场条件的区域，可出台一些优惠政策，鼓励民众或引进蔬菜连锁企业，设立便民菜店，完善服务网络，在一定时期内暂时解决区域居民买菜难的问题。

商业报告 篇8

石林旅游文化项目

石林旅游文化区的规划范围东至九石阿旅游专线和石林中路，南至绿芳塘水库，西至桃花园，北至石林火车站。

项目分两期建设，以昆石高速公路为界。一期位于昆石高速公路南侧，占地面积近87公顷，约1300亩，是石林旅游文化区的核心区域，将于2014年建成。二期位于昆石高速公路北侧，占地面积276公顷，约4000亩，将在2017年建成。

苏宁环球表示，将以石林地质景观和阿诗玛传奇为依托，以旅游、文化两大战略性产业为引领，通过整体规划，分期开发，把该项目打造成业态丰富、功能多样化的文化、旅游服务区。

根据规划，石林旅游文化区的主要项目包括，结合石林地形地貌建造的两座高星级酒店，销售民族民间土特产和工艺品的旅游商业中心，汇聚风味小吃、特色餐饮的美食城、酒吧、茶坊、画廊等文化娱乐场的时尚休闲街区，以及由客栈、经济型酒店、度假别墅组成的彝族风情小镇和国际度假村。

此外，石林旅游文化区还将规划建设演艺中心、彝族博物馆、节庆广场等配套设施。

苏宁环球的内部人士表示，项目初步估算的总投资达100亿元。鉴于投资金额巨大，苏宁环球拟通过多种渠道筹措资金，包括股东资本金投入、银行融资、吸引战略投资和资本市场直接融资等。

苏宁环球集团投资百亿在昆明石林开建旅游项目(组图)

云南网讯（记者 李旭俊）11月18日，由苏宁环球集团投资100亿元在石林倾力打造的综合旅游服务项目正式开工建设。这是石林县打造国际旅游胜地和建设滇中经济区的东南新城的重要一笔。

原江苏省政协副主席、省工商联主席李仁，省委常委、市委书记仇和为云南石林苏宁环球艾美酒店揭牌。

苏宁环球集团董事长张桂平出席开工仪式并讲话；市委副书记、市人民政府市长张祖林宣布项目开工；市委副书记、市政法委书记李邑飞，市人大常委会主任杨远翔，省工信委党组书记、市委常委、市政府常务副市长李文荣，市委常委、市委秘书长保健彬，市政协常务副主席张建伟等市领导和企业方代表参加开工仪式并为项目培土奠基。

苏宁环球石林旅游项目以石林世界自然遗产和享誉世界的阿诗玛优秀民族文化为依托，以旅游和文化两大战略性产业为引领，整体规划，分期开发，打造高端旅游服务设施和国际度假村、风情小镇相结合的旅游综合服务区，推动石林从单一的观光旅游向以旅游服务、商业娱乐、度假旅居为主的国际旅游胜地转型提升。

据悉，项目规划面积平方公里，预计总投资100亿元人民币。其中，一期项目计划投资48亿元，规划建筑面积近90万平方米，1200余亩用地已于今年4月通过公开摘牌取得土地使用权。一期项目建设周期4年，将于2015年全面建成。重点建设四个方面的旅游服务项目：

两座高星级酒店

苏宁环球集团将聘请世界知名设计公司，结合石林独特的喀斯特地形地貌，按照世纪精品和地标性建筑要求，精心规划设计两座高星级酒店。酒店建成后，将由世界著名的喜达屋国际酒店管理公司负责管理，分别命名为“石林苏宁环球艾美国际度假酒店”和“石林苏宁

环球喜来登大酒店”。

旅游购物中心

在巴江两岸规划建设满足境内外游客消费需求的旅游商业中心，集中展示和销售七彩云南的民族民间土特产、工艺品暨各种旅游纪念品，汇粹全国各地的风味小吃、特色餐饮美食城暨酒吧、茶坊、画廊及其他文化娱乐场所，打造时尚休闲街区，逐步形成“不夜城”。

彝族风情小镇和国际度假村

统一规划设施先进、配套齐全的彝族风情小镇和国际度假村，建设一批客栈、经济型酒店、度假别墅，使之成为境内外游客度假旅居和体验当地风土人情的重要窗口。让前来石林的海内外游玩得开心，住得舒心、吃得放心，真正实现“让远方的客人留下来”的美好愿望。

彝族博物馆和节庆广场

苏宁环球集团与省市县有关部门合作，规划建设演艺中心、彝族博物馆、节庆广场等旅游文化服务设施，把石林的阿诗玛优秀民族文化真正打造成为石林旅游之“魂”，成为云南旅游文化产业发展的新亮点。

作者：李旭俊

(本文来源：云网)

商业报告 篇9

该实训的主要目的是为了让学生了解第三方物流服务的特点、主要设备和作业流程，通过实习将理论与实际的操作相结合，在实践中提高运用知识的能力。锻炼实际操作的能力，为今后的就业打基础。

一、实习目的：了解第三方物流服务的特点、主要设备和作业流程，通过实习将理论与实际的操作相结合，在实践中提高运用知识的能力。锻炼实际操作的能力，为今后的学习工作积累经验。进入21世纪，物流产业一个最有影响的变革。尤其是第三方物流的产生，从根本上适应了全球大企业逐步集中力量于核心业务的大趋势，从而减少了一些其他从属业务的支出，保持了企业合适的发展规模。随着市场竞争的日趋激烈，客户订单交货速度的要求越来越快，并且市场部门需要将产品覆盖到更远的地域，销售部门则要求更快更频繁地获得全国各地的库存数据，所有这一切都迫使企业不得不在物流管理上做出巨大的投入，耗用大量时间和精力。而物流通常不被大多数制造业和分销业视为核心业务。一个企业如果把有限的资源分布在各种业务上，它要开发新产品、改良工艺必然力不从心。因此，企业将目光投向市场，寻求外部物流服务，从而产生了对第三方物流市场的需求。

二、实习时间：

三、实习地点：

一）、公司简介：

二）、基本情况：

1、主要部门：

2），陆运部：主要负责客户服务、物流作业、车辆管理、仓储管理

3），物流作业部：报关分司、物流作业

4），海空运部：主要负责客户服务、车辆配载

5），综合财务部：财务核算、人力资源、行政后勤

2、车队：ＸＸ车队

四、实习部门：

五、实习内容：

1。企业要发展，企业形象至关重要，因此每个企业都十分注重自己的企业形象，宁可花多点的钱去租用昂贵的美观的现代化仓库，也不愿去租用那些老式破旧的仓库，因此可以花费点资金整修老式的仓库，使企业自己本身的形象提高，这样客户会更加愿意来租用仓库了。

2。进货堆放货物时不能只顾着一时的方便，应该考虑到出货时的方便，不能耽误客户的时间，因此要按照标准把货物堆起，堆放要整齐合理，以免倒塌。

3。要严格按照仓储管理的要求，对于过期的货物要及时与厂家联系，并得到应允后及时销毁，不要堆积在仓库中，浪费仓库容积，更不要和正常的商品同放一起，带给人一种杂乱无章的感觉。应该另外准备一间仓库，使那些一时无法销毁的商品有地方储存。

4。商品的大类要分清楚，如食品归食品储存，生活用品归生活用品储存。若把食品与化妆品放置在一起，化妆品包装如若破裂，其化学物质会污染到食品的卫生。

商业报告 篇10

20xx年9月15日至9月27日，“中国民办教育美国考察团？，赴美国进行了12天的考察访问。考察团在美国期间先后到了洛杉矶、华盛顿、波士顿。纽约、旧金山等城市。拜会了联邦政府教育部非公立教育办公室、纽约州和加州教育厅私立教育办公室；与全国私立高等教育认证协会、私立中小学认证委员会等非政府的私立教育认证机构进行了座谈；考察了哥伦比亚大学，斯坦福大学、西北理工大学和二所私立中小学（幼儿园）；参观了哈佛大学、麻省理工学院、耶鲁大学、波士顿大学和弗兰克索耶管理学院。此次考察的重点是，美国政府对私主教育的行政职责及其管理体制；非政府的行业协会对私立学校的监督和服务；私立学校的内部管理体制；私立学校的经费来源和财务管理等。

通过听取介绍、座谈讨论、实地考察使我们对美国的私立教育有了进一步的了解，留下了深刻的印象。

据20xx年的统计，美国有各级各类学校126542所，其中各级各类私立学校22763所，占各级各类学校总数的17．99％；各级各类学校的在校生6809．6万人，教育人口占全国总人口的27．6％。其中：

——小学共79362所，公立小学为62739所、私立小学为16623所。

——中小学一贯制学校共11412所，公立学校为8292所，私立学校为3120所。

——两年制专科学院共1755所，公立学院为1092所，私立学院为663所（非营利179所，营利484所）。

——普通高等学校共4064所，公立高校为1707所，私立高校2357所，美国的中小学中，私立学校数约占总数的1／4，十年来，其学生数占总数的比例基本保持在]0％——11％之间；美国的高等学校中，私立学校数过半，但学生数约为总数的1／5。因此，总体上看，美国的公立教育规模大于私主教育规模，但私立学校的教育质量好于公立学校，已形成了公立教育为主，私立教育和公立教育并举的格局，私立学校作为美国教育体系不可分割的一部分，在美国50个州享有与公立学校同等的合法地位。

1．办学经费来源较为广泛。有社会捐助、校友捐赠、遗产捐赠、基金滚动、服务销售、出租房屋及土地、政府间接资助、学杂费等。以私立高等学校为例，一些研究型的私立大学可以与公立大学一样申请政府的科研经费，有的私立大学专门设有筹金发展部。政府对得到认证机构认证的私立学校的学生提供助学金、奖学金或贷款等经费的支助。

2．享有充分的办学自主权。办学灵活，课程设置、聘请教师、收费等均可由学校自行确定。学校可根据学生不同的能力和表现、家庭，收入，宗教等情况，自主选招学生。经过政府注册的私立高中，有权颁发毕业证。书，其学生还可以不参加州政府组织的统一考试而公立高中的学生则必须参加州政府组织的统一考试。

3、教育大纲要求对学生一视同仁。美国私立学校的学生来自不同阶层，不同民族或不同国家，但教育大纲要求对学生一视同仁。重视学生的人格发展，注重学生学会做人，学会生存，学会共事，学会求知，不搞千篇 一律，实行小规模教学。如私立夏彼尔高中，在校学生共177人，但该校根据不同的情况和学生的意愿，各年级都编有学生数不尽一致的小班。我们看到有的班才有5至7名学生，对这种小规模、个性化的教学，他们均表示满意．

4、私立学校的举办者大都是捐资办教育，把教育作为一项慈善和社会公益事业，不要求回报。学校的积累用于学校的再发展。学校停办或倒闭，政府不负责任。

5、私主学校分营利和非营利（或纳税学校和免税学校）。对营利性私立学校的管理比非营利私立学校的管理严格。

（1）对营利性私立学校的审批有严格的标准和程序。

（2）要求营利性私立学校定期更新许可证（一般是每年）。

（3）政府主要工作之一是接受和处理消费者（学生）的投诉，保护他们的利益。有的州（如俄亥俄和华盛顿）还建立专门基金，用于在学校关闭时补偿学生的学费损失。非营利私立学校要设立董事会，而营利性私立学校不须设董事会。据了解，美国绝大多数的私立学校为非营利学校，此类学校的`许可证由各州政府颁发，并可向联邦政府申请免税，对学校的捐赠可用于抵减应交的所得税，学校也被称之为免税学校；营利性私立学校多为培训机构（美容美发、烹饪等）和少量的幼儿园，此类学校必须缴纳所得税和财产税等，并被称为纳税学校。

美国联邦政府教育部非公立教育办公室成立于19”年。非公立教育办公室现有编制4人，办公室主任是教育部长处理有关非公立学校教育问题的主要顾问。联邦教育部不负责任何学校的开办或变更的审批、学科和专业的设置、教师资格认定、办学条件审核、毕业证和学位证发放等，这些职责都由州教育厅或社区教育行政部门履行。

——对影响私立中小学发展的问题向国家提供咨询和指导意见。

——参与联邦政府教育立法。

——组织实施联邦政府有关的教育项目。

——对影响私立学校及其教师、学生的管理措施进行评估。

——组织全国和地方私立教育管理部门和团体的有关活动。

——组织私立中小学有关教育问题的会议。出版相关材料。

——负责全州非公立中学的自愿性注册。

——管理、监督全州不授学位的私立学校。办理和确保这类学校教师的资格证明以及达到适当的标准，

——调查和处理私立学校学生的投诉，

职能，但私立中小学必须每年向该教育厅提交学校的基本信息。州消费事务局负责私立职业学校和高等学校的审批与管理。从了解的情况看，美国绝大多数州政府教育部门对私立教育的管理职责大致可概括为：保障权益，提供信息，协调关系，组织交流，解决纠纷。

认证，是美国保证教育质量的一项重要措施。认证机构一般为非政府的专业组织。学校的审批是行政行为，而学校是否参加认证是学校自愿的行为。认证的核心是学校的办学质量．认证机构一般既认证公立学校，也认证私立学校。美国的认证机构主要为三种类型，一为地区性的、二为全国性的、三为专业性的。

1、地区性认证机构。美国有6个地区性的认证机构，即中部、中北部、西北部、南部、西部和新英格兰地区的学校与学院协会．地区性认证机构基本上对本地区的私立学校（也包括中小学）的认证。

2、全国性认证机构．如全国法学院协会、全国音乐学院协会等，其所做的是专业认证。

3、专业性认证机构。如全国建筑学认证委员会，全国临床实验科学认证委员会等，专业性认证机构做的也是专业认证。

除6个地区性认证机构做中小学的认证外，还有专门认证私立中小学的机构。全国私立学校认证委员会（NCFSA）是对私立中小学认证机构进行认证的机构，联邦教育部定期公布它所认可的认证机构，只有得到联邦教育部认可的认证机构所认证的学校，学生才能参加联邦政府的经费资助项目。

在美国设立一所学历教育的高等学校，一般要经过如下程序：

1、政府部门对举办者的办学资格进行审核，合格后予以注册。举办者在获得办学执照、帐号（税号）后，才可向社会宣传并招生。

2、州教育厅有关部门按照法律规定，对学校办学的初始条件进行连续5年的跟踪，基本达标后，发给学校长期办学执照．

3、认证机构对学校是否具备颁发学历、学位证书的资格进行认证。按美国法律规定和高等学校运行机制，学校一般在获得办学执照后，即按其中办学校的性质、层次（专科，本科、研究生）及所在地区，选择权威性的认证机构，递交认证申请。认证机构根据学校所提认证申请的内容和项目，组织专家组开展认证考察工作。只有经认证机构认证合格的学校，才能发放相应的学历学位证书。

（一）经费来源。美国绝大部分的私立学校办学经费较充足，私立学校的经费来源主要为收取的学费，社会捐助，：遗产捐赠，出租房屋、出租土地。基金本金运作的收益等，政府不直接给私立学校拨款。私立高等学校要取得政府在资金方面的支持，主要通过学校或学校的教授申请项目。私立中小学校，则要通过与公立学校建立一种依存关系，借助公立学校，申请取得政府项目资金。

（二）经费管理及产权。美国私立学校经费管理是在整个社会较健全的会计制度下进行的，私立学校建校舍筹集资金必须依法运行，首先由学校提出申请，经准政府部门（发展办公室）审查：金融部门（投资银行）进行具体操作。如私立高等学校建校舍所需资金，可以向社会筹集；也可通过投资公司向社会发行债券，但筹集办法需按照金融政策规范运作。基本形成了学校、企业、政府间互相制约的机制，并有了一整套较完备的市场运行机构和规则。

私立学校财务管理由会计公司负责收支，所有经费收入支出都有详实的记录，并有专门的审计机构负责不定期的审计；私立学校投入教育的资产，在学校建校之初是明确的，如加州设立学校须向州政府消费事务管理局和教育管理部门申请注册。非营利的私立学校，其所有的资产归属学校；营利性的私立学校，必须按税收的有关规定依法纳税，其资产所有权归投资者所有。

1、坚持教育的公益性。美国的私立学校绝大部分为非营利的，营利性的仅占总数的4％，而营利性私立学校中真正能够获得营利的也仅是一部分。因此，学校普遍认为“营利比不营利更痛苦”。哈佛、耶鲁、斯坦福、麻省理工，哥伦比亚等私立大学都坚．持办学的公益性，基金本金运作后的盈余全部用于学校的建设和发展。

2．坚持私立学校办学主体的多样化．美国是—个移民国家，其私立学校的创建与发展，是为了满足不同种族、不同宗教，不同文化背景的人接受教育的多种需求，由此促成了教育多样化的发展。美国私立学校的举办者主要为宗教团体、慈善机构、教育集团，企业等。不同于亚州一些国家的是，美国私立学校绝大多数举办者不将办教育作为一种投资方式。

3、探索并建立私立学校的办学模式。美国的私立学校相当部分设立早于公立学校，并具较明显的办学特色，与公立学校形成了较激烈的竞争局面，尤其是私立学校的选择性招生、小班教学、咱主施教等，符合了美国部分家庭对于女教育的特殊需要。办学不是简单的追求升学率和普及率，而是探索和寻求私立学校独特的办学模式、灵活的运行机制、独特的教育理念和方法等。

（二）政府对私立学校系统，灵活的管理体制和管理办法。

1，政府教育行政部门对私立学校宏观管理．美国联邦政府教育部专门设立了非公立教育办公室，主要的职责是参与立法、实施政府项目、组织活动。各州教育厅私立教育办公室对私立教育的管理范围和职责虽不尽相同，但主要也是宏观管理。

2、政府相关部门根据职责，各司其职，井对私立学校依法管理。美国尚没有专门的私主教育法，政府有关职能部门根据相关的法规，规章对私立学校行使管理职能，涉及的有法院、消费事务、财税、卫生、消防等部门。由于美国法律、法规健全，有关部门严格执法，私立学校具有较强的依法办学的意识，因此，当私立学校出现重大问题时，并不是由政府教育行政部门出面协调、干预，而是根据问题性质由政府的相关职能部门来依法处理、解决。

3、非政府的认证机构对私立学校监督、指导．美国政府扶持并依靠非政府的认证机构实施对私立学校的监督、指导。这些认证机构的特点是成立时间较长，认证范围广，认证过程严格，在国内具有较高的权威性．未经认证的私立学校“难以入流”．另外，美国有一种特别的认证机构，专事对非政府的认证机构进行认征，确保了认证的权威性和公正性。

4、私立学校依法自主管理．美国的私立学校在国家一系列有关的法律、法规和较完备的规章制度的保障监督下，拥有较大的办学自主权，形成了自主办学、自主管理、自我约束、自负责任的良性机制，同时私立学校还要主动接受有关认证机构的自律性指导和监督、评价。

美国的私立大学得到了政府对其办学许可后，还需取得高教认证机构专家委员会的审查。学校一旦建立，在人、财、物及教学管理等方面都是自主的。但学校的所有规章制度都必须公开，对外宣传的内容必须是经导比准的，不能随意刊登；宣传的和履行的必须一致，否则即被视为欺诈，遭到起诉甚至被法院重判。

（三）严格规范的经费筹集、运作和管理，对私立学校的不断发展起到了保障作用。

1、政府的政策支持，推进了私立学校基础设施建设。私立学校进行基础设施建设需要的资金，一是由私立学校提出，政府酌情提供信誉担保，尔后学校可向有关的基金会申请低息贷款；二是政府允许私立学校自筹资金，滚动发展，但依法得承担相应的风险；三是私立学校可运用金融手段，在政府的支持下，委托金融机构向社会发行债券，从而取得低风险、高回报的效益，但所收取的效益必须全部用于学校。

2、私立学校内部建立基金会。美国的私立学校一般都设有基金会，国家规定其。冬金不能动用，金融运作后的增值部分可用于学校的发展，既保证了学校的发展，又避免了学校发生资不抵债的状况。

3、财务税收制度健全，规范。美国私立学校的财务（包括所收学费）必须进入学校的帐户，委托会计公司管理，并由审计公司进行审计。对私立学校的检查、评估，首先和重点部分都是财务管理，一旦发现任何财务上的违规款项，学校法人即戍被告并上法庭。慎密、规范的财务制度，确保了私立学校正常、健康的运行和发展。

1、政府对民办教育的管理要有别于对公办教育的管理。对民办学校的管理则更应强调依法自主管理和社会参与管理。为此建议：各级政府要积极扶持为民办教育发展服务的中介机构，为民办学校提供政策咨询、法律服务，逐步在评估监督等方面做到“行业自律”，同时给下一级政府较大的管理权限，因地制宜地发展民办教育。政府教育部门对民办学校的管理职责主要为：学校设置标准的制定、办学资格的认定、学校权益的保障，提供必要的服务和沟通信息等。政府的相关部门应依据职责，各司其职，依法行政。民办学校则须依法自主管理、自负责任。

2、对民办学校的资金问题予以政策扶持．允许民办学校依法按照金融政段和金融规律，自筹资金、滚动发展、风险自负。具备条件的民办学校，进行基础设施建设，可向有关部门提出申请，经审查并认定资质后，政府可作信誉担保，银行按照金融政策的规定予以贷款，专门支持民办学校的基础设施建设，以解决民办学校建校初期基建资金困难的问题。

商业报告 篇11

最近几年，区经济社会发展迅速，单从财政收入方面讲，年达到45.4亿，相比年，五年翻了4.3倍。但在高速发展的同时，也面临着空间资源紧张的制约，由空间资源短缺引发了拆迁难等多种问题，可以说，空间资源短缺成为未来发展的最大难题。要突破物理空间资源的瓶颈制约，向地下发展是一条现实出路。

一、建设地下商业街的可行性

1.浓郁的消费氛围所带来的人气保证

在地下商业街的建设方面，我们有两方面优势：一是、路商圈长期以来浓郁的消费氛围，二是原来夜市的繁荣可以部分复制。这两方面的经验积累是地下商业街未来形成旺盛人气、强消费磁场的保证。

现在的，正在由黄金线向黄金块转变，从东面的出版大厦、饭店，到南面的翠琅大厦、乐业村、交行大厦，以及中心区，到西面的索菲特、中环国际、和泰大厦，再到北面的虹桥、国际商城等，连成一片。在这种经济发展趋势下，必然要求相应的消费配套设施的支持，要求原来的、路商圈由线到面全面发展。

2.毗邻商务区所带来的消费能力保证

中央路、北路沿线可作为市的一个重要的生产型商务集聚区，在以后引进和发展总部经济、楼宇经济和现代商务等方面具有一定优势，符合发展现代服务业的总体布局，也符合总部型企业选址定位的要求。在这两条线上，有紫峰大厦、金峰大厦，再往北，有饭店、国际商城、出版大厦、南汽、时代超市等重要单位。而地下商业街相邻的模范马路科技研发街，则有14所和，具有发展科技产业的潜力。这几条线都拥有较强的消费能力，为地下商业街的发展注入血液。

二、地下商业街的定位思考

(一)要与纵横交错的交通系统紧密相连

地下商业街成本高昂，空间仍然受到严格限制，它之所以能够存在，其最大优势就在于它与地面只隔几级台阶，不会给居民和游客带来距离感。畅通的交通系统是成功经营地下商城的重要条件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消费者的生活、购物、旅游等。例如加拿大多伦多的地下商城，各种通道密如蛛网并呈辐射状，延伸到地上的许多饭店、公寓、银行、商场、写楼和大型停车场。地下商业街离湖、新街口、中央门汽车站和火车站都非常近，要充分发挥这一优势。

地下空间除了商业功能之外，还应该兼有行人通道的功能，即人车立体分流，把地面的一部分行人分流到地下。“停车难”是城市交通的日益突出的问题，可以考虑修建地下停车场。地下停车场容量大、用地少，布局合理，接近服务对象，特别是结合地铁站修建地下停车场便于换乘地铁到达城市中心，有助于减轻城市中心区的交通压力，提高了地铁的利用率，又减轻了汽车造成的公害，上海人民广场地下停车场就是一个成功范例。地下停车场如果能成为和两个方向的人流进入主城区的缓冲地带——在或地区以自驾车为主的交通形式，而在主城核心区以公交系统为主要交通形式，那么这样的设计导向从长远来说可能会取得成功。

(二)地下商业街与地上要构成完整的体验环境

地上空间与地下商城相结合的形式可分为两类：一类是地下商城与地上商城相结合,可以创造更大的商机，共享彼此的客流，得到双赢的局面。例如在新街口地区，新百、大洋与地下商城都是消费场所，功能互补，在地上逛街购物，在地下吃饭休息。另一类是地下商城开发与城市景观建设的结合。近年来随着人们对城市环境、城市景观的重视,国内外均出现了一种新型的开发形式，即地上是城市绿地或休闲广场等市民公共活动设施，地下部分则进行商业性开发。例如俄罗斯大型地下商城马涅什购物中心就是建在马涅什广场的地下。我们地下商业街要做大，就要充分发挥路广场与湖公园的吸引力。

(三)确定合理的经营项目

通过提供合理的经营项目来满足顾客的各种需求,以提高竞争力。例如加拿大蒙特利尔市的地下商城，其建筑面积达91万平方米，每天通行人数超过50万，共有1.17万个商店。在这个地下城里，如果人们不愿走出去的话，可以在142家中任何一家饭馆或酒店里用餐、饮酒，在1024个商店里购买所需商品，在24家电影院和4家剧院里观看电影或看戏;地下城里还开办有26个银行网点，人们还可以参观2个大型展览和2个艺术长廊。

(四)体现文化特点

要努力为市民与游客营造一种既适宜购物，又适宜休闲和文化体验的空间环境，与新街口地区单纯以购物为主的环境有所区别，充分彰显古都的文化特色。加拿大蒙特利尔地下商城所有的长廊里摆有各种花草树木，利用电灯光促其生长，所以尽管地面上大雪纷飞，地下花照样开，树照样长，花草树木间安置各种凳椅供游人、顾客休息。四季分明，夏天炎热、冬天寒冷，而地下商业街环境设计可以参照国外的一些做法。

三、繁荣商圈的路径设计

(一)在发展空间方面，建设哑铃型空间结构

路商圈的服务职能不仅局限于城北地区，还是新街口商业中心的有效补充;服务对象也不仅是本市人口，还服务于部分外来人口。因此，商业中心应当抓住地铁通车和一些大型设施建设的机遇，逐步扩展商业中心规模，转移空间商业街区发展重心，调整商业街区内部空间结构。当前，路商业中心主要沿路、和北路形成“两横一纵”的单核心空间结构，虽然在和的发展带动下有向街区化发展的趋势，但是发展重心仍然偏于西侧北路交叉口附近。在未来的发展中，可结合地下商业街的建设，形成商业中心东部地区围绕门地铁站周围的商业服务新核心，最终形成由商业街联系北路交叉口周边地区和中央路门地铁站周边地区这两个大型商业核心的哑铃型的商业中心空间结构，而地下商业街正是打造哑铃结构的轴线，因此显得尤为重要。

(二)在商业结构方面，加强文化娱乐与现代服务业发展

目前商圈的结构尚不够完善。一是表现在缺乏高层次专业服务。专业化、高层次的商业文化设施对于完善商业中心功能、调整商业中心结构意义重大。专卖店虽然不少，但服务层次有待提高，与副商业中心的地位不相称。二是文化娱乐业所占比较小。目前基本以商业和餐饮业商家为主体，大约占85%左右，而文化娱乐业仅占1.8%，这对发挥商圈的休闲功能较为不利。三是商业设施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商业网点主要集中在步行街以西的区域内，东段缺少大型商业网点，并且因为大面积的军事用地使得该地段进深很浅，造成了西热东冷的现象，门地铁站的人流集聚优势没有得到利用。而地下商圈的建设，为解决这些难题创造了有利条件。可以预见在不久的将来，东部地区可以于门景区形成集商业服务和旅游观光于一体的城市公共服务中心。

(三)构建交通系统方面，加强环形机动交通系统建设

随着商圈的发展，人流必将不断增加，对交通系统提出更高要求，需要构建内外联系紧密、换乘枢纽完备、层次结构清晰的综合交通体系。规划以地铁1号线和5号线为主要对外交通线，这两条线均经过商业中心地区。地铁1号线经过门，地铁5号线经过北路，其路站就位于北路和路、的交叉口，也就是地下商业街的起点)，交通极为便利。建议对商圈周边道路进行功能分类，并对以交通功能为主的道路进行改造拓宽，同时结合商圈内部非商业用地的改造和置换，建设相应的停车场地。建议首先拓宽北侧的童家巷和南侧的文云巷，与中央路、湖北路和云南路共同构成一个闭合的机动交通环，在靠近一侧，结合可改造或置换的用地建设停车场库，这样可以大大减轻东端的交通压力。而且以东路段将与已经建成的步行街和丁家桥灯光隧道形成一横一纵两条步行街空间轴，这种十架结构可以为邻近商家创造新的繁荣。这样，再结合地铁1号线和5号线，街区内部街巷整理和停车网点布局，形成内外交通功能鲜明、人车空间界限清晰、停车换乘便捷的商业中心综合交通体系

商业报告 篇12

日本主题商业学习简要报告

去日本共计5天，有效时间相对较短，考察学习时间紧密，简要报告如下：

关于迪斯尼

作为世界顶尖的主题乐园及卡通品牌拥有者，迪斯尼主题乐园在以下几个方面表现突出。

1、游乐设备，环境主题的包装精致完美，充分实现了还原童话梦想与现实的艺术创作，其精致设备，精美包装创造的游乐气氛是其取得游客认同的首要前提；

2、较高水平的演艺活动，迪斯尼充分运用了其卡通形象的巨大感召力，从入门处到园内都有其惟妙惟肖的卡通人偶于游客互动，定时的舞台剧及现场表演不断让游客惊喜连连，中老年游客觉得开心热闹，少儿游客则觉得如来到了通话世界般让人留恋忘返；

3、丰厚的迪斯尼自有品牌商品体系，迪斯尼借助其商业卡通王国的巨大成功，把于乐园相关的商品体系全部纳入了盈利范围，商品琳琅满目，仅仅购物就是一种享受，而不是一种选择和压力； 我们的主题乐园较之迪斯尼的未来发展之路思索

1、效仿并超越其设备包装，环境渲染的水平，迪斯尼主题乐园建于1983年，迪斯尼海建于1997年，现在依然鲜活，且魅力四射，得益于当初高水品的规划及施工，我们现在依然有机会在这个方面做足文章，如果我们实现了精致，精美的包装施工要求，首先就可以超越国内众多的主题乐园，跻身于一流水平，向迪斯尼叫

板。

2、树立高度敬业的乐园服务精神，在我接近两天的细致观察中，整个迪斯尼乐园的人员，从服务人员到演职人员，管理人员均是高度的投入，体现一流的作业水平及敬业精神，这点对我影响非常大，在于同事的交流中，大家均认这一点，感悟良多，这一点，我们完全可以有机会做到并超越迪斯尼，树立我们坐标式的服务体系；

3、推出丰富多彩的演艺项目，迪斯尼围绕其固有的故事及内容不断的演绎，对于第一次光临的顾客是有足够的吸引力及刺激度的，做不到因演艺可以吸引回头客，我们可以做到，我们可以萃取所有的题材进行演绎包装，不断变化，不断市场推广，演艺可以弥补我们很多先天的不足，甚至可以撑起我们乐园未来的成长；

4、建立多层次的个性的商品体系，迪斯尼的商品均是单一特性的，单一品牌诉求，过多过滥，对于目前高度个性发展的商品市场来说是一个阻碍，我们可以作为一个乐园经营的长板来充分考量商品的规划及偏向。

5、相对低廉的票价，迪斯尼主题乐园的票价基本在320元左右，对于日本的经济发展水平来说，是很低的消费，是游客不需要思索的选择，只要有时间！其一点用意也能理解，吸引过来，创造包括餐饮，购物，住宿的消费市场，这一点，如果我们的服务配套能跟上的话也是可以充分借鉴的，并且围绕我们特有的国情，不断变换促销手段来实现盈利目的。

关于秋叶原动漫市场浅见

秋叶原是日本知名的地标商业区域，据我来看，秋叶原是日本经济发展的积累产物，具体是电子类商品的终端消费集散地，它为本国及国际游客提供一个比较丰富实惠的电子类商品采购地，作为电子音像类的内容产品，动漫类商品出现在这个市场上，加之日本动漫产业的高度发展，它独享国家政策的大力支持及民众需求的双重市场份额，在秋叶原，动漫是一个活跃的商品元素，触目皆是；同时动漫在秋叶原，在日本也是开放经济中的性商业掩体及代言人，其个性的衍生商品，女仆服务行业，高度繁荣的音像产品极大催生了这个市场，让日本及外国人为之心动。其实也是也是经济发展到一定水平后一种意识形态的自我实现。

我们乐园商品市场向秋叶原借鉴的思考

1、秋叶原有动漫行业较丰富的衍生商品，可以给我们提供将为集中的采购的资源，但需要付出较大的采购成本，并且盈利方面有很大限制；

2、秋叶原和动漫的关联最大之处在于其第一市场的音像产品及服务业，所有动漫的新品音像产品在第一时间发布及推出，并且齐全和方便采购，同类商业店铺聚居，气氛良好，同人作品及商品，女仆类服务机构，均是较为显著的秋叶原特色；

3、我们做不到一个完整的秋叶原，我们可以做其中较为出色的一个亮点，就是动漫衍生品及动漫信息发布及报道，并可以试验性做动漫服务行业的运营。

关于hello kitty主题乐园

该园为大型亲子游乐室内主题乐园，集餐饮，购物，演艺，亲子为一体，包装精美，设备高度人性化，作为单一品牌能支撑起这么大的一个商业体系，只有hello kitty能做得到。

我们主题乐园能学习借鉴之处

1、在我们的摩尔庄园可以设置更多互动的环节，充分留住小朋友

及家长，实现足够的娱乐气氛及消费目的；

2、做足针对儿童的表演节目，儿童对表演类节目情有独钟，尤其

是知名卡通形象；

3、商品开发满足小朋友需求，开发安全，易携带，有一定乐趣的用品是商业上重要一环，同时配套现场亲切的促销，会有较大成功机会。

商业报告 篇13

北京商业考察报告

一、朝阳大悦城

大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展

朝阳大悦城位于朝阳 区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有AENO百货及超市、金逸国际影城以及 70多家餐饮店铺，170多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。

1、定位与业态

商业定位：品质时尚生活中心

业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲

店铺数量：朝阳大悦城共269家店铺，自B1到11F共12个楼层。餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食 总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、便宜坊、至爱等大型餐饮；草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、Mr.Pizza、万方豆捞等时尚简餐；以及COSTA COFFEE、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了Windsor、Strellson、Brooks Brothers、Tommy Hilfiger、MISS SIXTY、GAP、OCHIRLY、i.t、Lacoste、KILIAH、NOVO ME、OVS、Sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。

项目亮点

项目亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势

朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。项目亮点二：餐饮业态强势出击弥补区域不足

朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。

项目亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群

大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式”购物体验。

项目亮点四：娱乐业态丰富，商圈辐射范围广

蓝天城职业体验教育中心--万平米儿童职场体验公园

KTV、影院、冰场、酒吧街

项目亮点五：项目建筑设计亮点增色商业氛围

飞天梯：55米、38米长的两部飞天梯从F1直达F5,F5直达F8，快速到达高层；

双大堂：立体消费聚焦，一层、五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽

主题街区：

2、3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。

二、世贸天阶

世贸天阶项目简介

世贸天阶地处北京中央商务区(CBD)，周围环绕嘉里中心、国贸中心、京广中心、汉威大厦、蓝岛大厦、建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。

世贸天阶总体规划21万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商业建筑面积8万平米，分为南街北街两个部分，中间是巨大的电子天幕。该项目2006年入市，现在已经投入运营。

1、天幕系统

整个天幕包括扬起和平铺两个部分，平铺部分长250米，宽30米，总面积达到7500平米，由14跟近30米的支柱支撑，无论白天还是夜晚，画面质量都非常 高，色彩自然逼真，强大的控制系统实现了项目的同步控制，48路96声道立体环绕声输出，令人们置身画面如同身临其境。

天幕是整个世贸天阶项目中最吸引路人眼球的部分

天幕下广场入口的地方几个厂家在组织展出和体验促销活动，沿街休闲座椅商业坐满了人。

2、业态分布配置

整个天阶商业在客群定位方面，就对南北两街区进行了人为的区分，南街主要的目标客群是CBD区内年轻白领阶层、周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在 20-30之间的年龄段，所以南街的业态配置上侧重时尚化；而北街的主要目标客群是CBD区内的涉外客群、CBD内的商界精英、公寓业主、商务游客，年龄 段应该在30-45之间，所以北街的业态配置方面侧重在高端品牌。

超市位于地下一层，联通了南北街区。

3、动线设计

通过二层的平面图可以看到，整个项目的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型”东西主动线，考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。但是为了消除“一字型”动线简单、直露的弱势，在西半部分对主动线进行了南北呼应的弧形设计。

4、中庭设计

南北两街均设计了中庭，南街中庭沿弧线设计，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，考察总结反思：

1、关于天幕的设计，外部的人流都比商业内的人流要大 “天幕的设计从商业经营的角度来看是成功还是失败？”，现在看天阶项目，很明显，外部的吸引力大于内部商业的吸引力。

2、关于临街铺面，南街西侧入口第一个铺面就是ZARA旗舰店，这是整个商业客流最大，人气最旺的铺面，对比内部其他店铺简直是“天壤之别”，但是店内的客流大 部分通过临街独立出入口直接离开，并不进入“内街”，不但失去了主力店对整体商业应有的带动作用，而且具有一定的阻隔影响。

三、新光天地

新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店。

做为中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个。位于大望桥东北角的新光天地，地上6层，每层楼都将近两万平方米；地下4层，商店地下一层的食品超市未来将与地铁大望路出口相连，地下停车场整体连通，有2700个停车位。

1、业态分布：

B1 超市、食品、茶叶、保养滋补品、地方小吃、面包点心、休闲食品、烟酒、美食街、快餐店、图书文具、流行服饰、趣味杂货、餐厅&咖啡

1层 国际名品、珠宝、化妆品、男士保养专区、香水、女鞋、皮革护理、餐厅&咖啡(星巴克)

2层 国际名品、高级女装、进口女装、内睡衣沙龙、时尚配饰、餐厅&咖啡

3层 时尚名品、少女装、少淑女服饰、流行配饰、餐厅&咖啡

4层 绅士服饰、都会休闲、流行休闲、运动服饰/鞋、餐厅&咖啡、服饰修改室

5层 居家生活用品、儿童用品、餐厅&咖啡、新光文苑

6层 特色餐厅(鹿港小镇、翡翠酒家、鼎泰丰、鼎鼎香、松伸日式料理)从新光天地的业态分布可以看出在D区，位置较背的地方设置的是餐厅、咖啡厅、美容美发以及儿童游乐区等目的性较强的业态，对比我们项目在A区可参考布置此类业态。

2、水幕系统

作为新光天地的卖点之一的水幕系统，在新光天地的4楼，当水幕开启，犹如置身大自然瀑布之中，这样既使人流的到达性更强，也增加了商场做活动的区域（新品发布会等）。

3、新光天地的内部装修也是我们可以借鉴的

四、蓝色港湾

项目介绍： SOLANA蓝色港湾国际商区由19 栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多 家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择

1、业态分布： 广场层：

一楼：

二楼：

三楼：

蓝色港湾的开发商打造“休闲购物中心”的思路，用蓝天白云代替了传统商场的天花板，用自然风取代了空调。但是习惯了室内购物的消费者对蓝色港湾的“自然风”有些吃不消。另外，由于品牌街内各品牌是独立店铺，出入各店铺要经过半露天的通道，但通道和店铺内温差较大，穿着在室外的衣服在店铺内待时间长了会感觉燥热，但是频繁脱下、穿上外套又太麻烦。

要知道，商业消费人流与季节性变化是联系紧密的。在蓝色港湾购物虽然有自然风，但体现出的是冬冷夏热，对购物要求舒适度的消费者来说是无法接受的。

目前项目招商情况不容乐观，不少商铺都闲置。

品牌街

中庭吊顶

公共区域装修

蓝色港湾把儿童、餐饮、酒吧放置在整个项目人气偏弱的位置，这样带动了整个项目人流的到达性，但是其在品牌引进上和大部分商业相重叠，没有体现出其优势。餐饮的开口向着亮马河，不能从商业内部进入，这样就使人流分流，不能起到人流共享的作用。

五 东方新天地

东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。

东方新天地商场包括7个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。

业态分布： 地铁层

首层商铺：

天空大道

东方新天地的中庭

东方新天地把地铁、商业、酒店、写字楼有机的融合在了一起，相互进行带动，实现了价值最大化。东方新天地的成功打造，是我们借鉴的榜样。

五、三里屯village

三里屯VILLAGE是为开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南、北两个区域既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。南区建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接体现了老北京胡同的风味；北区开放庭院式格局、多栋钻石型建筑的设计灵感主要源自北京的四合院。

项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素，迎合了市场的需求 而北京的“三里屯·village”，充满了“现代、时尚”的元素；以苹果iphone旗舰体验店、daidas旗舰店等为代表的时尚元素，核心和实质是------“流行、时尚”的文化元素。

南区-1楼为生活超市以及餐饮，1、2楼为服饰精品等，3楼大部分为餐饮和少量店铺，4楼为少量几家店铺没有餐饮。南区靠一个中心广场把四面八方的人流聚集在此，利用区位优势，聚集人流，盘活了整个商业。

在考察了北京的几个商业后深有感触：

1、在业态的布置上，位置较弱的区域应设置目的性较强的业态（餐饮、美容美发、咖啡、儿童乐园等）

2、在招商品牌的选择上应该是适合本地消费水平的，本地没有的一些品牌，这样做到差异化招商，使得项目的品牌更具有竞争力。

3、在人流动线的设计上，应该尽量往商场内部引。

4、现在的商业在业态上应该多样化（餐饮的比例较大），能够使人们实现一站式消费，增加其在商场的停留时间，刺激其消费

商业报告 篇14

1.平衡积分卡的原理

平衡积分卡以战略和远景为中心，从财务、顾客、内部业务流程和学习与成长四个维度出发，综合衡量、评价企业的绩效，引入了“顾客、内部业务流程、学习与成长”等非财务绩效评价指标作为对财务指标的补充，并以战略和远景为中心，将绩效评价和战略实施与修正紧密联系起来。平衡积分卡注重各维度之间的因果关系和相互作用、相互影响，从影响企业绩效的深层次原因出发，建立能够最终改善和反映企业财务绩效的各项评价指标并在实施评价的过程中不断进行反馈和修正。平衡积分卡原理图如下：

图1平衡积分卡图

按照RobertS.Kaplan教授的界定，战略是结果和产生这些结果的执行动因之间因果关系的一连串假设。构建平衡积分卡绩效评价系统的时候，首先要加强战略管理，明确企业现阶段的战略，然后需要将企业战略所内含的一连串假设具体转化为一系列因果关系链。因果关系链的建立一方面可以有助于将企业战略准确地转化为平衡积分卡上的.一系列考核指标，另一方面则有助于将企业战略顺利地传达给下属单位和企业员工，将企业战略目标准确地转变为下属单位的具体目标和员工的个人目标，保持三者的一致性，进而对他们的工作重点产生影响，使其行为朝着有利于实现企业战略的方向努力。

2.商业银行的平衡积分卡指标设计原则

1、全面性原则

绩效评价指标的设置，必须充分考虑到银行的各个层面，注重财务指标和非财务指标的结合运用。财务指标反映银行经营的最终成果，从财务数据上直接体现银行绩效；非财务指标可以更及时、更直接地反映银行经营过程中的管理、人力资本等重要方面，起到财务指标所无法实现的功效，给予财务指标必要的补充。

2、代表性原则

现代商业银行的功能日渐完善，银行业务品种也越来越丰富，正因为如此，导致银行针对不同业务、功能设置了越来越细的各种专业考核指标，这些指标从各个侧面对银行经营状况进行分析。但是，绩效评价体系并不可能面面俱到，过多的信息和指标会产生噪音。选择那些与银行的经营绩效相关性大的指标，尽量减少指标之间的重叠。

3、可衡量原则。

可衡量指的是无论设计定性指标，还是定量指标，都必须有明确的概念和确切的计算方法，设置的指标体系必须适应环境和经济发展水平，计算方法科学、操作简单、资料易取得，尽量把标准层层量化。

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文章来源：http://m.jab88.com/j/185161.html

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